Mortgage Nedir?

Mortgage Nedir?
Kelime manası ipotek anlamına gelen mortgage, esas itibariyle bir çeşit gayrimenkul finansman sistemini ifade etmek için kullanılıyor. Sistemin işleyişi ülkelere göre farklılık gösteriyor, ancak Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) üç Amerikan ve bir Alman modelini örnek alan dört yöntem önermiş durumda.
Yöntemler, genel olarak konut sahibi olmak isteyenlere finans kuruluşlarınca, konut üzerinden tesis edilecek ipotek karşılığında 15-20 yıl gibi uzun vadeli konut kredilerinin kullanılmasına dayanıyor. Kredilerden doğan alacaklar, İpoteğe Dayalı Menkul Kıymet Kuruluşları'na devrediliyor ve bu kuruluşlar devraldıkları alacaklar karşılığında ipotek yatırım fonu veya varlığa dayalı menkul kıymet ihraç ederek, satıyorlar. Sistem kendi kendini besliyor. Konut kredilerinin menkul kıymetleştirilmesinden elde edilen fonlar, tekrar sisteme aktarılıyor ve böylece finans kuruluşları uzun vadeli konut kredilerini finanse edebiliyorlar. Banka, müşteri adına müşterinin talep ettiği bir gayrimenkulü peşin olarak satın alarak mülkiyeti müşteriye devrediyor. Ancak müşterinin bankaya borcunun karşılığı olarak mülk ipotek ediliyor. Müşteri bankaya borcunu belli bir ödeme planına göre, önceden belirlenmiş bir vade sonuna dek aylık ödemelerle kapatıyor. Türkiye'de yaygın olarak uygulanan banka konut finansman kredileri arasında pek bir fark yok. Bugün de finans kuruluşları 48 veya 60 aya varan vadelerle ipotek teminatlı konut finansmanı yapıyor. "Mortgage" sistemi çok daha uzun vadelere yayılıyor. Genellikle 20 ila 30 yıllık vadeler söz konusu oluyor ve bu sayede aylık ödemeler de kira mertebelerine iniyor.
Mortgage piyasasında iki tip piyasa var. Birincil piyasa, finans kuruluşlarının kişilere verdiği kredilerden oluşuyor. Burada teminat olarak çoğunlukla tüketicinin ödeme gücü ve almak istediği konut dikkate alınıyor. Yurtdışında finans kuruluşlarına yardımcı olan servis sağlayıcı firmalar var, fakat henüz bu yapı Türkiye'de oturmuş değil. İkinci el piyasada ise finans kuruluşları veya kurumlar bu kredileri satın alıp, yurtdışından veya yurtiçinden ikincil yatırımcılara satıyor. Burada farklı metotlar uygulansa da çoğunlukla finans kuruluşları tahvil veya hisse senedi çıkarıp satıyorlar. Özünde varlığa dayalı menkul kıymet ihracı yapılıyor. Burada alıcılar zenginler, emeklilik fonları, sigortalar, direkt müşteri ile ilişki halinde olmayan toptan piyasadan kişiler oluyor. İkinci el piyasası finans kuruluşlarının likidite sorunu yaşamasını engelliyor ve verdiği kredilerin teminatını çabuk geri almasında yardımcı oluyor. İstikrar, sistemin anlamlı bir şekilde çalısması için gerek şartlardan sadece bir tanesi. Çok daha önemli bir şart da, finans kuruluşlarının veya konut finansman şirketlerinin ellerinde biriken kredi alacaklarını bir şekilde satılabilir kıymete çevirebilmeleri imkânı. Finansçıların genel bir ifade ile "menkulleştirme" adını verdikleri bu yöntem, ipoteğe dayalı bir menkul kıymet kâğıdının ikincil bir pazarda alınıp satılabilmesini gerektiriyor. Bu sayede, menkul kâğıda temel teşkil eden mülkün mülkiyeti el değiştirmediği halde, taksitler üzerinde hak sahibi olan kolaylıkla değişebiliyor. Dahası, mülkün kullanıcı tarafından satılması, başka bir ipotekli mülkle takası gibi işlemler de sistem içinde hızla ve güvenle yapılıyor. Böylece kredi ile satın aldığınız bir mülkü, geri ödemeler bitmeden elden çıkarabiliyor ve daha hoşunuza giden bir başka mülkü satın alabiliyorsunuz. Geçmiş ödemeleriniz yeni mülk için edindiğiniz krediden düşüyor. Bu sistem iki yüz yılı aşkın bir süredir dünyanın çeşitli ülkelerinde kısmi farklılıklar da olsa uygulanıyor. Sistem, konut edinmeyi kolaylaştırdığı gibi, yapı kalitesinin yükselmesine, şehir planlamacılığının etkin bir noktaya gelmesine, mülkiyetin ve alişverişlerin kayıt altına alınmasına da büyük bir katkı sağlıyor. Devletin ve belediyelerin konutlandırma anlayışı büyük ölçüde toplu konut mantığına dayanıyor. Toplu konut yaklaşımı ise, tabiatı icabı oluşturulduğu mevkide büyük rantları da beraberinde getiriyor. Buna karşın, "mortgage" sistemi etkin bir sermaye piyasasını gerektiriyor. Son on yıldır yaşadığımız inişli çıkışlı iktisadi şartlar, zaten sığ olan sermaye piyasalarımızı ne yazık ki etkinlikten hayli uzaklaştırdı.
Mortgage'in ekonomiye de getirisi olacak. Krizle 16 milyar dolardan 4 milyar dolarlara gerileyen inşaat sektörü canlanacak. Binlerce kişiye istihdam sağlanacak. İşçisinden işadamına herkesin kira öder gibi ev sahibi olmasını mümkün kılan mortgage piyasası için geri sayım başladı. Yasal altyapı oturtulduğu takdirde önümüzdeki sene sistemin faaliyete geçmesi planlanıyor. Ancak uzmanlara göre sağlıklı bir piyasa için daha gidilecek ve yapılacak çok iş var.
Enflasyon ve faiz oranlarının düşmesi ile birlikte canlanan gayrimenkul pazarında, 'kira öder gibi ev sahibi olma' imkanını sağlayan uzun vadeli ipotek kredileri, yani mortgage sisteminin Türkiye'de başlaması gündemde. Başta SPK ve Maliye Bakanlığı olmak üzere özel sektörden de birçok banka Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları (GYO) aracılığı ile pazarın nabzını tutmaya çalışıyor. Sektörün önde gelen kuruluşları 2005 yılının ikinci yarısında sistemin hayata geçirileceğine inanıyor. Nitekim, SPK Başkanı Doğan Cansızlar da yasal düzenlemelerin bu yıl içinde tamamlanacağını ve 2005 yılının ikinci yarısına doğru Türk halkının mortgage ile tanışabileceğini söylüyor.
Mortgage, deprem ve ekonomik krizle 1994 yılından bu yana büyüklüğü 16 milyar dolardan 4 milyar dolara düşen gayrimenkul sektörünü canlandıracak anahtar bir proje olarak nitelendiriliyor. Sistemin sadece bununla da kalmayıp, emlak vergisi, konut değerlendirilmesi, ipotek alım-satımı gibi yürürlüklere de belli standartlar getireceği söyleniyor. Ancak tüm bu olumlu beklentilerin yanında, gerekli altyapının henüz tamamlanmadığına dikkat çeken işadamları, mortgage'in tüm kesimlere hitap etmesi için daha çok yol alınması gerektiğini vurguluyorlar. Özünde mortgage, Türkiye'de uygulanması gereken, birçok potansiyeli içinde barındıran faydalı bir proje, fakat sağlıklı işlemesi için özel sektör ve devletin üstüne çok iş düşüyor.
Türkiye'de Tasarlanan Mortgage Sistemi:
Türkiye, gayrimenkul piyasasının son derece canlı olduğu ülkelerden birisidir. Gayrimenkul uzun zamandan beri en popüler yatırım aracı olmasına rağmen, yatırımcı sayısı sınırlı kalmıştır. Bunun başlıca sebebi, Türkiye'de tasarruf ve sermaye birikiminin yetersiz olmasıdır. Türk insanının yaşam kalitesinin yükselmesi ve konut talebinin karşılanması, uzun vadeli finansman sisteminin kurulmasına bağlıdır. Bugüne dek uzun vadeli finansman modellerinin hayata geçirilmesini engelleyen yüksek enflasyon ve ekonomideki belirsizlikler gibi nedenler artık ortadan kalkmaya başlamıştır. Ekonomideki olumlu gelişmelerle birlikte özellikle Amerikan ekonomisinde uzunca bir süredir uygulanmakta olan uzun vadeli gayrimenkul finansman modellerinin Türkiye şartlarına adapte edilerek uygulanması tartışılmaya başlanmıştır. Kurulacak sistem, hem uzun vadeli gayrimenkul finansmanı sağlayacak, hem de Türk insanına uluslararası standartlarda kaliteli konut sahibi olma imkanı verecektir.
Merkez Bankası'nın 17 Aralık 2004 tarihinde açıkladığı verilere göre toplam tüketici kredileri 9 milyar USD, konut kredileri ise 1,8 milyar USD mertebesindedir. Tüketici kredileri toplamı Gayri Safi Milli Hasıla'nın %3,4'ünü oluşturmaktadır. Konut kredileri ise tüketici kredilerinin %20'si seviyesindedir. Konut kredisi konusunda, gerekli finansman araçları sunularak yeni düzenlemeler yapılması halinde, büyük bir potansiyel bulunmaktadır. Bu durumu keşfeden yurt içi ve yurt dışındaki kuruluşlar şimdiden hazırlıklara başlamışlardır.
2003 yılı yaz aylarında faizlerin ve enflasyonun düşmesiyle başlayan olumlu hava sayesinde tüketici kredilerinde ciddi bir artış gözlenmiş ve vadeler uzamıştır. Konut kredilerinin ekonomide olması gereken seviyeye ulaşması için yeni düzenlemelerin yapılması ve yurtdışında başarıyla uygulanmakta olan ipoteğe dayalı finansman sisteminin Türkiye şartlarına adapte edilmesi gerekmektedir. Bu amaçla Maliye Bakanlığı ve SPK tarafından ortak yürütülen çalışmalar tamamlanmış ve tasarı Hükümet'in incelemesine sunulmuştur.
Türkiye'de konut kredilerinin az olmasının başlıca üç ana sebebi bulunmaktadır. Birincisi; Hazine bonolarının faiz oranının yüksek olması ve bütçe açığı yüzünden bankalar gayrimenkul yatırımına fon tahsis etmeyerek hükümete borç vermektedir. İkincisi; Emlak Bankası'nın tasfiye sürecine girmesi neticesinde, kamu tarafından konut kredilerine gereğince destek verilememektedir. Üçüncüsü de; büyük özel sektör bankaları, halen endüstriyel holdinglerin birer parçası ve diğer faaliyetleri finanse ettikleri için şu anda uzun vadeli ipotek işine girmek istememektedirler. Bu nedenle mevcut şartlar altında ancak ön ödeme için hazır nakit parası olanlar veya değişik yollardan borç para bulanlar konut sahibi olabilmektedir.
Bu bağlamda, Türkiye pazarı ipoteğe dayalı finansman sistemi açısından büyük öneme ve potansiyele sahip durumdadır. Risklerin iyi bir şekilde kontrol altına alınacağı hükümet destekli bir finansman modeli kurulduğunda yurtdışı ve yurtiçi yatırımcılardan sisteme büyük destek sağlanacaktır. Şu an piyasada özel sektör açısından güçlü ve iyi yapılanmış bir ipotek girişimi için benzersiz fırsatlar bulunmaktadır. Sistemin kurulmasıyla birlikte kısa sürede 2 milyar dolarlık bir yabancı sermayenin Türkiye'ye gelmesi beklenmektedir.
Türkiye Bankalar Birliği'nin verilerine göre konut kredilerinin takipteki kısmı, toplam stokun yaklaşık %0,02'sini oluşturmaktadır. Kredilerdeki temerrüt oranının bu denli düşük olmasının başlıca iki sebebi vardır: birincisi Türk insanının karakter olarak borcuna sadık bireylerden oluşması, ikincisi de bankaların müşteri seçiminde çok dikkatli davranması ve gerekli teminatları almasıdır. Bu yapı ipoteğe dayalı finansman sisteminin Türkiye'de başarılı olacağının önemli bir göstergesidir.
İngilizce "Mortgage" olarak ifade edilen finansman modelini daha iyi analiz edebilmek için yurtdışındaki uygulama tekniğini bilmek gerekir. ABD'de uygulanan sistemde, konut kredisini veren kurumlar borcu üzerinde tutmayarak kredileri ikincil piyasalarda satıp nakde dönerler, bu nedenle de düşük faizli kredi sunma imkanı vardır. İkincil pazardaki kurumlar, "Federal National Mortgage Association" (FNMA) ve "Government National Mortgage Association" (GNMA) gibi kamu kuruluşlarıyla birlikte bir havuz oluşturarak yatırımcılara hisse satarlar. İkincil pazardaki kurumlar sadece birinci derece ipotek satın alırlar; krediyi alan kişi veya kuruluş ödeme zorluğu içerisine düşerse, kendilerine öncelik tanınır. Orta sınıf tüketiciyi hedef alan, 20-30 yıla yayılan kira öder gibi düşük taksitler sunan bu sistemle, Amerikalılar'ın yaklaşık %65'i ev sahibi olmuştur.
Türk Lirası konut kredilerinde uygulanan aylık faiz oranları yüzde 1,95-2,55 arasında iken son zamanlarda piyasada artan rekabet ortamında yüzde 1,33'lere kadar gerilemiştir ve maksimum vade 15-20 yıldır. USD veya EURO'ya endeksli kredilerde ise aylık faiz oranları yüzde 0,69 ile 1,05 arasında değişmektedir ve maksimum vade 15 yıldır. Bu oranlar, ABD ile kıyaslandığında bir hayli yüksektir. ABD'de Mortgage faizleri 15 yıl için yıllık yüzde 4.75, 30 yıl için yüzde 5.33 düzeyindedir. Türkiye'de kurulacak ipoteğe dayalı finansman sisteminde uygun risk mekanizmalarının kurulmasıyla ve gerekli teşviklerin sağlanmasıyla kredi faizleri daha aşağılara çekilebilecektir.
Türkiye'de halen konut kredisi sigortası yapılmamaktadır ve açılan kredileri menkul kıymetleştirmek için bir mekanizma yoktur. 10 hatta 15 yıllık vadelerle konut kredisi vermeye başlayan bankalar kredi riskini kendileri üstlenmektedirler. Türkiye'de yakın bir zamanda kurulacak olan Mortgage sisteminde menkul kıymetleştirmek amacıyla bankalar konut kredisi portföyleri oluşturmaya başlamışlardır. Sistem çalışmaya başladığında hazır portföyü olan kurumlar öncü rol üstlenerek avantajlı hale gelecek, konut sahibi olmak isteyenlere yeni kredi açmak için kısa sürede ikincil piyasalardan finansman temin edebileceklerdir. Bu konuda özellikle yeni kurulmuş olan bireysel emeklilik sistemi, ikincil piyasalarda bu kredileri satın alarak önemli katkı sağlayacaktır. Kurulacak sistem, ev sahiplerinin uzun vadede finansman ihtiyacını karşılarken, aynı zamanda da müteahhitlerin ve proje geliştiricilerin üzerindeki finansman yükünü de azaltacaktır.
SPK ile Maliye Bakanlığı'nın ortak olarak tasarladıkları modelde, uzun vadeli konut kredisi verecek kurumlara kaynak sağlayacak, bunun karşılığında kredi veren kuruluşlardan satın alacağı ipotek kredilerini sermaye piyasaları yoluyla satacak bir 'İpotekli Konut Finansmanı Kuruluşu' oluşturulması düşünülmektedir. Bu konuda da Toplu Konut İdaresi'nin yeni fonksiyonlar üstlenmesi gündeme gelmektedir.
Piyasada halen işlemekte olan konut kredisi sisteminde, krediye konu olan gayrimenkul risklere (deprem, sel, yangın, terör saldırısı, fırtına, kar, vb.) karşı sigorta ettirilmekte, kredi başvurusu yapan kişiye de hayat sigortası veya ferdi kaza sigortası yaptırılmaktadır. Sigorta ve ipotek masrafları dahil kredi ile ilgili masraflar müşteri tarafından karşılanmaktadır. Bazı bankalar uzun vadeli konut kredisinin geri ödemelerini garanti altına almak için bir kefil ile yetinmeyerek iki tane müteselsil kefil istemektedir. Bankalar verdiği kredilerde, risklerin büyük bir kısmını kendileri yüklenmeleri sebebiyle, çok sağlam güvenceler almaktadırlar.
Konut kredilerinde önemli bir role sahip "tapu sigortası" Türkiye'de yenidir ve şu an sadece bir Amerikan şirketi bunun uygulamasını yapmaktadır. Tapu sigortası, krediyle gayrimenkul alan bireye tapu ediniminde karşılaşılabilecek tüm sorunları aşmayı garanti eden bir sigorta çeşididir. Kurulacak yeni ipoteğe dayalı finansman sistemiyle birlikte mevcut sigorta şirketleri de tapu sigortası için poliçe düzenlemeye başlayacaklardır.
Türkiye için uygun bir finansman modelinin bulunması konusunda, mevcut Bankalar Kanunu ve uygulaması "Mortgage" konusunda gerçek bir engel oluşturmaktadır. Zira, Mortgage kredisi, bir banka kredisi olarak kabul edildiğinde, taksidini ödeme güçlüğü çeken kişi veya kuruluşun bütün kredisi faiziyle birlikte geri çağrılması kaçınılmaz hale gelmektedir. İpoteğe dayalı finansman modelinde bu tür kredi problemleri yaşanmaması için, krediler sigorta ettirilmektedir.
Borçlunun temerrüte düşmesi durumunu kapsayan sigorta poliçeleri zenginleştirilerek sisteme dahil edilmelidir. İpoteğe dayalı finansman kredileri, tüketicinin korunması hakkındaki kanun kapsamına alınarak düzenlenmelidir. Temerrüte düşen kişi evini kaybettiği gibi bütün mal varlığını da kaybetme riskine girmemelidir. Kredi veren ile konut satıcısı arasındaki anlaşma gereği, sözleşme feshedilince temerrüte düşen alıcıdan ev geri alınmalı, konutun satışa çıkarılması sonucu yeni alıcının ödediği bedelden, kişinin oturduğu müddet kadar kira bedeli ve belirli bir ceza kesilerek, artan parası iade edilmelidir. Kredi alan tarafından borcun tamamı ödeninceye kadar evin tapusu belirli bir ücret karşılığında yediemin (Trustee) şirketi üzerinde durabilir.
İpoteğe dayalı finansman modellerinin pazarlanabilir bir uygulama olabilmesi için, enflasyonun tek haneli rakamlarda tutulması ve ekonomik istikrarın sürdürülmesi gerekmektedir. Zira yabancı para cinsinden yapılan uygulamalar sadece kısıtlı bir kesime ulaşmakta, döviz kurlarındaki dalgalanma ve devalüasyonlarda konut alıcılarını sıkıntıya sokabilmektedir.
Mortgage sisteminin Türkiye'deki uygulamasında karşılaşılacak problemleri aşmak için özel ihtisas mahkemeleri kurulmalı, yargı ve ipoteğin paraya çevrilmesi süreci hızlandırılmalı ve ipoteğe dayalı finansmanla ilgili kanunlarda gerekli düzenlemeler yapılmalıdır. Özellikle Medeni Kanun, İcra ve İflas Kanunu, tapu sicili mevzuatı ve vergi mevzuatında değişiklikler yapılması gerekmektedir. Mevcut sistemde ipoteğin paraya çevrilmesi süreci kredi veren kurumlar için çok sıkıntılı ve zaman alan bir süreçtir.
Konut kredisi portföylerinin menkul kıymetleştirilmesini kolaylaştırmak amacıyla özellikle bireysel emeklilik sistemi ve yabancı sermaye teşvik edilmelidir. Kalite güvence ve standardizasyon konusunda ortak bir platform oluşturularak kullandırılan kredilerde homojenlik sağlanmalıdır. İpoteğe dayalı finansman sisteminin başarılı olması için hükümet tarafından sağlanacak vergi indirimi, vergi muafiyeti gibi teşvikler hayati önem taşımaktadır.
Türkiye'de ipoteğe dayalı finansman uygulamasının, kredi sigortası sistemiyle birlikte, Mortgage GYO'lar (Gayrimenkul Yatirim Ortaklığı) veya bu konuda ihtisaslaşan özel şirketler vasıtasıyla icra edilmeye başlanması uygundur. Mevcut kurumsallaşmış ve şeffaf yapılarıyla GYO'lar ipoteğe dayalı finansman araçları sunmak ve bunları menkul kıymetleştirmek için en uygun şirket türüdür. Halen yüzde 18 olan KDV'nin konut yapı kooperatiflerinde olduğu gibi yüzde 1 olarak uygulanması ve tapu harçlarının daha düşük belirlenmesi gibi teşviklerle GYO'ların ipoteğe dayalı finansman sisteminde öncü rol üstlenmesi sağlanabilir.
Ipoteğe dayalı finansman sistemi, hem üretim ve yeni iş olanakları açarak, hem ciddi vergi geliri sağlayarak, hem de istihdamı artırarak ekonomiyi canlandıracaktır. Sistemin işlemesi için gerekli iş gücü, bilgi birikimi ve yeterli hammadde ülkemizde zaten mevcuttur. Gerekli düzenleme ve mevzuatın en kısa sürede tamamlanarak, AB kapısında gün sayan Türkiye'mizin değerli insanlarının konut sahibi yapılarak kaliteli yaşam standartlarına kavuşturulması gayrimenkul sektörünün tüm katılımcılarının öncelikli hedefidir.
İpotekli Konut Finansman Sistemi Nasıl İşleyecek?
•  Vatandaş ödeme gücüne göre bir daire bulacak.
•  Dairenin değerinin yüzde 25'i vatandaşın cebinde olacak. Vatandaş kalan tutar için kredi talep edebiliyor olacak. İleride bu peşinat için de kredi alınabilecek.
•  Ev kredisi talep eden kişi, taksitleri ödeyememe ihtimaline karşın sigorta yaptıracak ve 2-3 ay boyunca bu taksitleri ödeyecek. Böylece taksitler garantiye alınacak. Ödenecek taksitlerin içerisinde bu sigortadan yararlanabilmek için prim de olacak. Sigorta 3- 4 ay bu taksitleri öder ve kişinin durumu düzelmezse yani sorun devam ederse konut nakde çevrilecek. Aynı zamanda hayat sigortası da yaptıracak.
•  Vatandaşın kendisinin bulduğu ve almayı planladığı konutla ilgili bir değerlendirme de yapılacak. Bu değerlendirmeyi yapabilecek bir şirket kurulacak ve evin değeri o şirket tarafından belirlenecek. Vatandaş tarafından müteahhite evin tespit edilen değerinin asgari olarak dörtte biri peşin ödenecek. Banka, evin değerinin geri kalan üçte birlik kısmını ipotekli konut kredisi olarak vatandaşa ödeyecek. Vatandaş da aldığı parayı müteahhite ya da konutunu satmak isteyen mal sahibine götürüp ödeyecek. Böylece kredi veren kuruma uzun vadeli olarak borçlanmış, banka ise verdiği uzun vadeli kredi karşılığında evi ipotek etmiş olacak. Ardından banka isterse bu konutu kendi bünyesinde tutabilecek ve kendisi sermaye piyasalarına menkul kıymetleştirme yoluyla bunu arz edebilecek. İsterse banka yeni kurulacak ipotek finans kuruluşuna bunu götürüp satacak ya da devredecek.
•  Vefat halinde mirasçılar devam ettirebilecek
•  Yeni ya da eski ev alınabilecek. Yenisi bitmiş olmalı.
•  Satın alınan daire için Doğal Afet Sigortası yaptırılacak.
•  Sistemde herhangi bir kısıtlama yok. 2 eve kadar alınacak bu tür kredilerle ilgili ödenecek faizlerin vergi matrahından düşürülmesi ile ilgili teşvik mekanizması getirilecek. İstenirse 100 bin YTL'lik bir konut da alınabilecek, istenirse 500 bin YTL'lik bir konut.
•  Kamuya ait lojmanlar da bu sisteme dahil olabilecek.
•  Bankalar aldıkları ipoteği, İpotek Finans Kuruluşu'na (İFK) devredecek. İFK'nin yüzde 49'u devlet (kamu bankaları ve TOKİ), yüzde 51'i özel sektöre (yerli ve yabancı bankalar ya da özel finans kuruluşları) ait olacak. İFK, stokunda yeralan ipotekleri menkul kıymete dönüştürecek. İpotek fon katılma belgesi,varlığa dayalı menkul kıymet veya borç senedi ihraç edecek. Bu yolla yeni fon yaratarak yeni kredilere kaynak sağlayacak.
Bir süreden beri kamuoyunda yaygın olarak tartışılan Mortgage sistemi, gelişmiş ülkelerin en önemli gayrimenkul finansman sistemi olarak yıllardır uygulanıyor. Türkiye'de ise yakın zamana kadar yüksek faiz oranlari ve enflasyon yüzünden uygulama şansı bulamamıştı. Günümüzde düzelmeye başlayan ekonomik koşullarla birlikte Mortgage sistemi hükümetin gündemine alındı.
Basit tanımlama ile “Kira öder gibi ev sahibi ol” sloganıyla anlatılan Mortgage sistemi konusunda yoğun şekilde hazırlıklar yürütülüyor. 20-30 yıl vadeli ödemelerle konut sahibi olma olanağı sağlayacak Mortgage sisteminin 2005'in bahar aylarında Türkiye'de uygulamaya konulması planlanıyor.
Mortgage sistemi iyi uygulandığında yepyeni iş sahaları açılıyor, gayrimenkul ve inşaat sektörleri canlanıyor ve yeni zenginler ortaya çıkıyor. Ancak sistem iyi tatbik edilmezse, ekonomik krizlere de yol açabiliyor.
İstikrar, Mortgage sisteminin başarısı ve yaygınlığı açısından önemli. Ancak istikrarlı olmayan sistemlerde de Mortgage piyasası gelişebiliyor. Ayrıca sistemin istikrarlı olması başarılı olması açısından tek başına yeterli değil. Eğer kanuni düzenlemeler uygunsa, piyasadaki oyuncular istikrarlı olmayan koşullara karşı değişik Mortgage enstrümanları geliştirebiliyor. Öte yandan, eğer kanuni düzenlemeler yeterli değilse, istikrarlı olan sistemlerde dahi Mortgage piyasası başarısız kalabiliyor.
Mortgage sistemi ile birlikte gayrimenkule talebin artması, yeni iş sahalarının açılması, ekonomideki milyarlarca dolarlık ölü sermayenin aktif hale gelmesi ve piyasaya büyük ölçüde yabancı sermaye girişi gerçekleşmesi bekleniyor. Mortgage sistemi sayesinde inşaat kalitesi yükselecek ve halkımız yıllar süren, olumsuzluklarla dolu kooperatif inşaatlarına mahkum olmaktan kurtarılacak. Yıllarca hem kooperatif aidatı hem kira ödeme yerine Mortgage kredisi kullanarak aldığı eve hemen girebilecek ve kira ödemek zorunda kalmayacak.
Mortgage sistemiyle birlikte değerleme uzmanları, Mortgage aracı kurumları, tapu ve imar izni araştırması yapan kurumlar, alacaklıların kredi notlarını tespit edecek şirketler gibi yeni iş sahalarının doğması bekleniyor.
Mortgage sistemi aynı zamanda ekonomideki milyarlarca dolarlık ölü sermayeyi aktif hale getirecek bir mekanizma. Ev sahibi olan kişiler bu sistem sayesinde evlerini ipotek ettirerek yeni iş kurabilecek sermayeyi kolaylıkla temin edebilecekler. Tamamen ölü sermaye olan gayrimenkuller böylece üretim ve istihdama katkı sağlayacak bir yatırıma dönüşebilecek. Bu sistemle ölü sermayeye sahip ama kullanılabilir sermayesi kısıtlı müteşebbisler kolayca başarıya ulaşabilecekler.

Gayrimenkul Alım ve Satımında Maksimum Etki: RE/MAX Aliağa